Repräsentative Luxusvilla mit Pool und uneinsichtigem Grundstück in Toplage

 

TOPLAGE: Die hochwertige dreigeschossige Villa steht für exzellentes Wohnen in einer der gefragtesten Lagen Wiens. Trotz der absoluten und ungestörten Ruhelage müssen Sie nicht auf die Vorzüge des städtischen Lebens verzichten: Die hervorragende Infrastruktur des 19. Bezirks mit erstklassigen Schulen, charmanten Heurigen und Geschäften des täglichen Bedarfs ist in wenigen Minuten erreichbar. Das Wiener Stadtzentrum liegt nur ca. 20-25 Autominuten entfernt.

Auf einem rund 2.371 m² großen, uneinsichtigen Traumgrundstück vereint dieses repräsentative Anwesen absolute Privatsphäre und Ruhe mit einer perfekten Anbindung.

Optimale Anbindung

Mit dem Auto: Über die gut ausgebauten Hauptverkehrsadern des 19. Bezirks oder die Höhenstraße gelangt man in ca. 20-25 Minuten direkt in die Wiener Innenstadt (Stephansplatz). Auch die Flughafenautobahn ist zügig erreichbar.
Öffentliche Verkehrsmittel: Die Buslinien in der Sieveringer Straße bzw. in Neustift (35A bzw. 39A) bieten eine komfortable Anbindung an die exzellenten Nahverkehrsknotenpunkte wie die U-Bahn-Stationen (U4/U6 Spittelau oder Heiligenstadt) sowie die S-Bahn.
 
Mit einer beeindruckenden Bruttogeschoßfläche von ca. 799 m² bietet die Villa auf drei Etagen Raum für höchste Ansprüche. Der weitläufige, uneinsichtige Garten präsentiert sich als grüne Oase der Erholung. Ein besonderes Highlight im Außenbereich ist der beheizte und stimmungsvoll beleuchtete Outdoor-Pool, der an Sommerabenden für ein luxuriöses Urlaubsfeeling im eigenen Zuhause sorgt. Dank der durchdachten Aufteilung über drei Etagen sowie auch zwei Ein- und Ausgänge bietet die Villa flexible Nutzungsmöglichkeiten für Familien, als repräsentativer Wohnsitz oder für die Kombination aus Wohnen und Arbeiten.
Die bebaute Fläche im Untergeschoss beträgt großzügige ca. 309 m², während sich das Erdgeschoss und das Obergeschoss auf jeweils ca. 245 m² bebaute Fläche erstrecken. Die Raumaufteilung verbindet elegantes Wohnen mit funktionalem Komfort auf höchstem Niveau.

Die Raumaufteilung im Detail
 
Erdgeschoss: Repräsentieren & Genießen (ca. 193 m² Nutzfläche)
Bereits beim Betreten des Hauses beeindruckt die mondäne, tief gestaltete Eingangshalle, die den Blick bis auf die gegenüberliegende Seite des Hauses und in den Garten freigibt. Von hier aus gelangt man in den weitläufigen Wohnsalon, der fließend in die exklusive Küche mit integriertem Essplatz übergeht. Ein separater Abstellraum (Speis) sorgt für praktische Funktionalität im Alltag. Rund um das Erdgeschoss erstrecken sich weitläufige Terrassenflächen, die den Wohnraum perfekt ins Freie verlängern.
 
Obergeschoss: Private Luxus-Oase & Galerie (ca. 180 m² Nutzfläche)
Das Obergeschoss wird über ein zentrales Entree betreten, das als gemütliche Galerie mit Couch und TV-Bereich eingerichtet ist. Der Master-Bereich ist eine Klasse für sich: Er verfügt über ein großzügiges Schlafzimmer, eine private Ankleide und ein luxuriöses, tagesbelichtetes Badezimmer mit großem Fenster. Drei weitere Schlafzimmer sowie zwei zusätzliche Badezimmer (eines davon als En-Suite-Bad zwischen zwei Zimmern platziert)
bieten maximalen Komfort für Familie und Gäste.
 
Untergeschoss: Wellness, Wein & Einliegerbereich (ca. 208 m² Nutzfläche)
Die untere Ebene ist ganz der Entspannung, dem Genuss und der Flexibilität gewidmet:
  • Wellness & Fitness: Ein hauseigener Spa- und Sportbereich lädt zum Abschalten ein.
  • Weinkeller: Ein professioneller Wein-Klimazonen-Raum bietet optimale Bedingungen für edle Tropfen.
  • Küche: Die volleingerichtete Küche verfügt über SIEMENS Geschirrspüler, Herd, Dampfgarer, Backofen, Kühlschrank (und einen zusätzlichen Kühlschrank und Gefrierschrank im Speis)
  • Einliegerwohnung: Ein autarker Bereich mit Schlafzimmer, Badezimmer, WC und Vorbereitung für eine Kitchenette – perfekt für Personal, Teenager oder Gäste.
 

Die Highlights im Überblick:
  • Toplage im 19. Bezirk: Ruhige Sackgasse, absolut diskret und uneinsichtig
  • Traumhaftes Grundstück: Ca. 2.371 m² mit perfekt gepflegter Gartenfläche
  • Grundstücksfläche: ca. 2.371 m² (uneinsichtiges Parkgrundstück)
  • Baujahr: 2010 (Massiv/Ziegelmauerwerk)
  • Gesamtnutzfläche (Innen): ca. 581 m² + ca. 48 m² Doppelgarage
  • Terrassenflächen: ca. 173 m² (rund um das Haus)
  • Etagen: 3 (Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss) mit Bruttogeschoßfläche von ca. 799 m2
  • Ausstattung: Wellness- & Fitnessbereich, beheizter und beleuchteter Outdoor-Pool mit Warmwasserstanddusche, Sauna (EMOTEC B6000), Whirlpool (Hoesch), Weinklimaraum, separate Einliegerwohnung, integriertes Daikin Wand-Klimasystem, Sicherheitstüren, Video-Sprechanlage (verfügbar auf jeder Etage), BOSE Dolby Surround System, Alarmanlage, Insektenschutzgitter (Alu) im OG, High-End-Materialien (Rosso Levanto-Marmor, Bisazza-Fliesen, stylische Flaminia-Armaturen), wunderschöner offener Kamin, Solaranlage am Dach.
  • Perfekte Balance: Grüne Idylle und dennoch nur ca. 20-25 Minuten Autofahrt bis ins Zentrum 
Ausrichtung der Wohnräume: Süd-Ost (Wohnzimmer, Küche, Master Schlafzimmer), Süd-West (Kinder-/Gäste Schlafzimmer) 
Heizung: Fußbodenheizung (Gas)
Energieausweis wird derzeit erneuert.
 
Energieausweiswerte:
HWB (Heizwärmebedarf) 43 kWh/m2a 
EEB (Erdenergiebedarf) 63,152 kWh/m2a
Gesamtenergieeffizienzklasse: B
Die hier angegebenen Kennwerte stammen aus dem vorangegangenen Energieausweis. 

Zustand: gepflegt
 
KAUFPREIS (lasten- und bestandsfrei): EUR 13.000.000,00

Bei Fragen oder wegen Terminvereinbarung für eine Besichtigung wenden Sie sich bitte
an Frau Mag. Ina Bodossova unter der Telefonnummer +43 664277 5742 oder schicken Sie ein Email an: inabodossova@ymail.com
 
Bitte beachten Sie, dass im Falle des Erwerbs folgende Nebenkosten für die Käufer entstehen:
Grunderwerbssteuer: 3,5% vom Kaufpreis
Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch: 1,1% vom Kaufpreis 
Gesetzliche Maklerprovision: 3% vom Kaufpreis zzgl. 20% Ust.